Novela stavebního zákona přináší jedinečnou šanci na legalizaci černých staveb

Máte nepovolenou přístavbu, garáž, terasu, zahradní domek, část rodinného domu, nebo celou stavbu, která byla provedena jinak, než umožňovalo stavební povolení nebo byla zhotovena zcela bez povolení? Pak možná řešíte tzv. černou stavbu a hrozí, že stavební úřad zahájí, případně už vede, řízení o jejím odstranění. Vám tak nezbývá nic jiného, než podat žádost o dodatečné povolení stavby a pokusit se nepříznivý následek řízení o odstranění stavby zvrátit.

Dosavadní pravidla dodatečného povolení byla přísná, leckdy se řízení zkomplikovalo z formálních důvodů. Novela stavebního zákona však tento režim významně mění a v určitých případech má otevřít cestu k dodatečnému povolení i tam, kde dosavadní úprava vedla k odstranění stavby.

Co je vlastně tzv. „černá stavba“?

Pojem „černá stavba“ stavební zákon přímo nepoužívá. V běžné řeči se jím označuje zejména stavba provedená bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním. Černou stavbou přitom nemusí být pouze celý objekt postavený bez jediného „razítka“. Může jít také o nepovolenou přístavbu, nástavbu, garáž, pergolu, terasu, stavební úpravu nebo například o stavbu, která byla provedena větší, vyšší či na jiném místě, než bylo povoleno.

Rozhodující není ani to, jak dlouho stavba stojí. Samotné plynutí času zpravidla neznamená, že se nepovolená stavba automaticky stane legální. Stavební úřad se jí proto může začít zabývat i po řadě let.

Nová úprava přináší zásadní změnu

Novela stavebního zákona zavádí novou možnost dodatečně povolit některé stavby, které by přes síto dosavadních podmínek neprošly.

V čem tato zásadní změna spočívá? Stavební úřad má nově posuzovat také to, zda by nařízení odstranění stavby nepředstavovalo pro povinného, jiné osoby nebo veřejný zájem zcela zjevně nepřiměřený zásah ve srovnání s přínosy, kterých by se odstraněním dosáhlo. Pokud zároveň ponecháním stavby nebudou dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob, má být možné stavbu dodatečně povolit, přestože nejsou splněny běžné podmínky pro její povolení.

Uvedené představuje zcela zásadní změnu přístupu k nepovoleným stavbám. Stavební úřad se již nemá soustředit pouze na mechanickou kontrolu splnění jednotlivých podmínek. Nově má hodnotit také konkrétní okolnosti případu a poměřovat, zda odstranění stavby přinese takový užitek, který ospravedlní jeho mimořádně tvrdé důsledky.

Generální pardon? Ano, ale podmíněný

Nová úprava se svými důsledky může blížit generálnímu pardonu pro nepovolené stavby. Nepůjde sice o jejich automatickou legalizaci, pokud však budou splněny podmínky nového pravidla, stavební úřad má stavbu dodatečně povolit i bez splnění jiných podmínek pro její dodatečné povolení.

To však neznamená, že dodatečné povolení bude pouhou formalitou. Splnění podmínek nového pravidla bude nutné v každém konkrétním případě přesvědčivě doložit. Výrazně lepší postavení tak mohou získat stavby, u nichž sice existuje právní či technický problém, jejich odstranění by však bylo s ohledem na všechny okolnosti zjevně nepřiměřené a jejich další existence by nepoškozovala veřejný zájem ani práva dalších osob.

Posouzení, zda jsou tyto podmínky v konkrétním případě skutečně splněny, však nebude vždy jednoznačné. Právě správné právní i skutkové uchopení věci proto může rozhodnout o tom, zda úřad novou možnost dodatečného povolení použije.

Rozhodovat přitom mohou i zdánlivé detaily. Jiná bude situace u drobné přístavby stojící desítky let a jiná u zcela nově vybudované rozlehlé stavby. Samotný nesouhlas sousedů navíc nemusí být rozhodující; podstatné bude, zda jsou ponecháním stavby skutečně dotčena jejich práva.

Máte černou stavbu? Nečekejte, až úřad rozhodne o jejím odstranění

Novela stavebního zákona může některým vlastníkům otevřít cestu, která by pro ně byla podle dosavadních pravidel prakticky uzavřená. Její využití však nebude možné posoudit paušálně. Vždy bude záležet na konkrétním skutkovém a právním stavu daného případu.

Řešíte nepovolenou stavbu nebo již bylo zahájeno řízení o jejím odstranění? Obraťte se na nás. Posoudíme konkrétní okolnosti vašeho případu, prověříme možnosti dodatečného povolení a navrhneme další postup.