Naprostá většina vlastníků pozemků se domnívá, že jim „zastavitelnost“ pozemku, tzn. využitelnost pozemku pro konkrétní druh stavby (např. rodinný dům), nemůže být změněna bez jejich vědomí a proti jejich vůli. Opak je však pravdou.
Dle rozhodovací praxe tuzemských soudů může být zastavitelnost pozemku změněna proti vůli vlastníka, pokud (viz usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009-120): „veškerá omezení vlastnických práv a jiných věcných práv z něho vyplývající mají ústavně legitimní a o zákonné cíle opřené důvody a jsou činěna jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě rozumně k zamýšlenému cíli, nediskriminačním způsobem a s vyloučením libovůle.“
Dle soudů neexistuje veřejné subjektivní právo vlastníka pozemku nacházejícího se v řešeném území na to, aby územní plán stanovil pro jeho pozemek způsob využití, který vlastník požaduje, neboť: „z žádné zákonné normy či normy práva ústavního nelze dovodit existenci subjektivního práva vlastníka nemovitosti, aby v rámci územně plánovací dokumentace byla tato nemovitost zahrnuta do určitého konkrétního způsobu využití“ (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 28. 3. 2008, č. j. 2 Ao 1/2008-51).
Je proto zcela na vlastníkovi, aby svá práva hájil řádně a včas.
Pořizování územního plánu je zpravidla zdlouhavý proces. Zjednodušeně řečeno se proces rozpadá do několika fází, do kterých může vlastník pozemků zasáhnout různými způsoby. Přestože nejsilnější je jeho postavení až v závěrečné fázi, v rámci tzv. veřejného projednání, předvídá nový stavební zákon možnost veřejnosti zasáhnout do procesu pořizování již v úvodu celého procesu, když může každý podat podnět k návrhu zadání.
Schválené zadání předá pořizovatel bezodkladně projektantovi územně plánovací dokumentace, který zajistí zpracování návrhu územně plánovací dokumentace. Jsou-li splněny další podmínky týkající se návrhu územně plánovací dokumentace a jeho projednání, koná se o návrhu tzv. společné jednání.
Závěrečná fáze pořizování územního plánu je tzv. veřejné projednání. Do 15 dnů ode dne veřejného projednání může každý uplatnit písemně své připomínky k návrhu územně plánovací dokumentace a vyhodnocení vlivů, zpracovává-li se. Není-li připomínce vyhověno, nebo je jí vyhověno pouze částečně, musí vyhodnocení připomínek obsahovat odůvodnění toho, proč se připomínce nevyhovuje/vyhovuje pouze částečně.
Dle nového stavebního zákona pak nabývá obrana proti územnímu plánu zejména v části veřejného projednání na významu, neboť s nepodáním připomínek spojuje zákon negativní následky (viz níže).
Zákon (NSZ) předvídá náhradu za negativní změnu využitelnosti pozemku, ovšem náhrada vlastníkovi náleží jen při splnění zákonných podmínek. Oprávněná osoba musí zejména prokázat, že jí zrušením nebo významným omezení zastavitelnosti vznikla škoda. Škoda, která by měla být nahrazena, zahrnuje škodu spočívající v nákladech vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo za snížení hodnoty pozemku, který slouží k zajištění dluhu.
Náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila.
Pro vlastníka pozemku je klíčové sledovat jakékoliv snahy obce o pořízení či změnu územního plánu, a v případě existence těchto snah celý proces aktivně sledovat. Pokud vlastník s připravovanou změnou nesouhlasí, musí se v procesu pořizování aktivně bránit. Jak uvedeno výše, judikatura tuzemských soudů umožňuje „zrušit zastavitelnost“ pozemku. Nezřídka se proto v praxi stává, že stavebník až při své snaze o postavení rezidenčního projektu zjistí, že jeho pozemek již není určen k zastavění pro konkrétní druh staveb (např. rodinného domu).
Územní plán je vydáván formou opatření obecné povahy. Obrana proti němu má (mimo jiné) podobu návrhu na zrušení opatření obecné povahy podle správního řádu. To znamená, že ode dne nabytí účinnosti územního plánu má oprávněná osoba (např. vlastník parcely, na kterého dopadá negativní změna) 1 rok na podání návrhu na zrušení tohoto opatření nebo jeho části. Nový stavební zákon výslovně stanovuje, že návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části je nepřípustný, obsahuje-li pouze důvody, které navrhovatel neuplatnil v řízení o vydání opatření obecné povahy, ač tak učinit mohl. Jak proto uvedeno již výše, základem ochrany zájmů vlastníků pozemků je pořizování územích plánů a jejich změn aktivně sledovat a případně se jim aktivně bránit. Zjednodušeně lze říci, že kdo se nebrání již v procesu pořizování, bude mít zpravidla smůlu i u soudu.
Naše advokátní kancelář se specializuje na územní plánování a zastupuje klienty v procesu pořizování územně plánovací dokumentace. Poskytujeme komplexní právní servis pro developery i vlastníky pozemků a spolupracujeme s celou řadou odborníků.
Čemu se nejčastěji věnujeme v oblasti územního plánování:
Jestliže se ocitnete v situaci, kdy řešíte změnu funkčního využítí a hledáte podrobnější informace či právní zastoupení, neváhejte se na nás obrátit.
Existence nepovolené (tzv. černé) stavby není v České republice situace nikterak neobvyklá, dle oficiálních odhadů vzniká v České republice až 20 % všech staveb bez příslušného povolení. Z uvedeného důvodu nový…
Zobrazit článekSituace, kdy na pozemku někdo neoprávněně staví a tím narušuje klid a pořádek, je určitě nepříjemná. Připravili jsme pro vás krátký článek, který vám poradí, jak rozpoznat a vypořádat se s nepovolenými stavbami.
Zobrazit článekSpolečné jmění manželů (SJM) je institutem, který ovlivňuje majetkové poměry manželů během manželství i po jeho ukončení. Zjistěte, co vše do něj patří a jak jej vypořádat.
Zobrazit článek